文章
相簿

中國人賺的69%的錢都投進了他們的房子。事實上,整個世界都是一樣的。

四月的芳菲 於 2019年09月10日發表   人氣:85


全球主流資產的房地產

占比達60%

2003年8月,國務院頒布了著名的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發18號),將房地產業定位為國民經濟支柱產業,並明確提出要保持房地產業的可持續發展。房地產業健康發展。

在此後的十年間(2003~2013年),該行業迅速發展,被稱為中國房地產的“黃金十年”。與此同時,中國經濟的房地產綁架事件也在此起彼伏。

在這種情況下,犧牲中美房地產在家庭資產中所占的比例,很容易刺激群體情緒;然而,如果你把眼光放大一點,你就會感到更加普遍。因為視野很小,好像坐著看天空一樣,所以有很大的局限性。

事實上,龐大的房地產對世界上所有國家都非常重要!

去年,第一太平戴維斯發布了一份題為“全球私人財富之旅”的報告,報告顯示,2015年,房地產、股票、債券、黃金和其他資產形式的房地產總值接近2.17萬億美元(如下表所示),約為全球總值的2.7倍。產品,約占世界主流資本。GDp的60%是儲存國家、企業和個人財富的重要途徑。

資料來源:第一太平洋戴維斯研究部門,國際結算銀行,牛津大學經濟研究所道瓊斯綜合市場指數。

這其中,住宅物業在房產的占比量最大,約占全球房地產總值的75%,涵蓋了大約25億戶的家庭,因此與普通家庭財富之間有著密切聯系,高端商業地產與農業物業則分別占13%和12%。

每個人通常看到的黃金,曆史上總采礦的總價值僅為6萬億美元,僅占房地產的1/36 - 面對巨大的房地產,黃金突然黯然失色。

這主要是由於近年來量化寬松的貨幣政策及其降息,刺激了全球資產價格的上漲,同時降低了房地產的回報。投資活動和資本增長席卷全球主要房地產市場,導致資產價格上漲。

值得一提的是,計算私人財富的全球旅行>全球資產價值不包括非正規部門的商業財產價值,包括:工作室、小型辦公室、商店和小商業財產,因為它們不屬於構成全球房地產市場的高端物業。然而,它們是經濟增長和繁榮的主要部分,特別是在新興市場。如果要考慮這些屬性,它將超過372萬億美元。

對大部分人來說

購置一套房子

是保值增值的最好方式

上述結論肯定使許多人重新認識到。雖然明遠軍也認為這有點誇張,但這是事實,而且從邏輯上講,這也是比較合理的。

對於普通人來說,買房是保持和增加價值的最佳方式。

據信,很多人在去年看到這樣一則新聞:“叔叔假扮乾隆皇帝,從深圳騙走4000萬富婆,聲稱控制了3000多億海外皇室資金”。

如此令人難以置信的欺騙,會有人相信,並支付數千萬美元。看完網友後,我覺得深圳到處都是黃金。

事實上,這並不是很多事情要知道。在所有舊的變化突然變得富有和豐富之後,許多土著人民並不做這個把戲,許多土著人民都去了商業、賭博、揮霍等等。其中一個原因是,它與勝利一樣,巨大的財富突然出現,缺乏良好的規劃,許多土著教育水平不高,外來者在市場上沒有積極的pK優勢。

一個典型的例子是,深圳有1100多家社區控股公司(由土著人擁有)和380000家土著人。據不完全統計,這批集體資產市值為1.5萬億元,可以形容為富裕的敵國!然而,到2015年底,全市有30多家合資公司,這些公司實際上都快倒閉了!為什么坐在金山卻混入乞討的程度呢?明遠軍認為,存在著操作人員短缺的問題。

根據第一平台數據中心的研究,在全市1000家社區股份公司的3800多名業務經理中,大專以上學曆占5%。高中教育水平占25%,初中和小學文化占70%。這與保存和增值數萬億財富的人才戰略需求非常不一致。而且這種公司不願意引進外來人才!

對於教育水平低的土著人來說,每月建造一所收取租金的房子是最保險的。過去拆毀房屋時有太多現金的村民可能沒有房子的價值好。

▲來源:胡潤研究院

事實上,對於教育程度高、市場競爭力強的人來說,大部分都是一樣的。CHFS數據顯示,在過去的三個月裏,城市無房家庭的總資產變動指數為96.3,財富處於下降狀態,住房家庭指數為109.1,財富持續增長,其中,過去6個月有住房和新建住房的家庭的資產變化指數高達121.1!

俗話說,人必死,鳥必死。盡管王先生喜歡交朋友,卻從來不看對方是否有錢,但因為沒有人有錢,我正忙著尋找高質量的投資目標,使財富的雪球變得更大。顯然,普通人無法忍受他們辛苦掙來的錢的貶值.即使富人已經在國外投資,他們大多是在購買房產(這在背後也是如此)。這也是為什么在高壓控制下,人們等待看到一種強烈的情緒,而“任志強先生預測2018年房價上漲”等傳言非常緊張,甚至認為這是理所當然的。

2。美國人並不討厭買房,主要原因是他們太貴買不起。

當然,有些人會說中國傳統的“房屋所有權”觀念太重了,其他國家的人就不會這樣了。例如,不久前,彙豐銀行公布的一項調查顯示,中國有70%的家庭超過了80和90,這一比例居世界第一。而91%沒有住房的人計劃在今後五年內買房。相比之下,美國、加拿大、法國等國的“千禧一代”(相當於中國80,90後)只有30至40間房屋。

其實這也是一個比較大的偏見。

傳統上,熱愛自由的歐洲和美國人更有可能租房子。這與事實不符。他們可能不太喜歡買房子,但他們仍傾向於買房子。擁有自己的房子是美國夢的一部分。購買是因為你負擔不起!這與北方和城市的年輕人以及四個小龍城的年輕人一樣。

根據2016年美國居民調查的月度數據,63%的受訪者有房子,26%的人租了房子,11%的人和其他人一起租了房子(如下所示)。在無家可歸者中,59%的人在34歲以下,64%的人年收入不足5萬美元,43%的人住在郊區。

▲資料來源:美國房地產經紀人協會,明遠房地產研究所

數據顯示,60%的首次購房者不到總數的20%,首次購房者比例較低,80%的首次購房者不到總數的20%。不過,很多人買不起房間。

擁有自己的家庭被認為是美國夢的一部分。 80%的無家可歸者和90%的房主認為擁有自己的房屋是美國夢的一部分(見下文)。可以看出,美國人有購買房屋的強烈願望。我不買房的原因不是買它,而是買它。

▲資料來源:美國房地產經紀人協會,明遠房地產研究所

2016年第二季度,被認為負擔不起的人數為48人,第三季度達到57人。中國方面也是如此,因為房價上漲的速度遠遠快於收入,而且越往回走,他們就越覺得負擔不起。大部分人還沒有房子的主要原因是買不起。

事實上,在整個 2016 年,大約 86% 的美國無家可歸者說他們想擁有一所房子(如下圖所示)。 這與彙豐銀行對中國 80 後和 90 後的調查非常接近( 91% 的無房者計劃在未來五年內買房)。

▲資料來源:美國房地產經紀人協會,明遠房地產研究所

中國資產配置

存在嚴重的結構性問題

富人熱衷海外置業

總的來說,這不是問題,因為世界平均水平已經達到60%,但這並不意味著不存在結構性問題。

雖然個人擁有財產可以更有效地保值增值,但這樣做會陷入經濟學的綜合謬誤——即一件事對一個人或幾個人都是正確的,但每個人這樣做都是錯誤的,比如一個家庭節儉可能會得到富有,但整個國家節儉,即經濟即將陷入蕭條。

首先,我國存在結構性問題,部分城市房地產占家庭總資產的85%。

2019居屋熱潮再次捲席香港,5月30號正式開始接受申請,6月12號便截止,今次更破天荒地接受電子申請,相信競爭將會更激烈!六大新屋苑合共提供4,871個單位,間間都將以「59折」出售。項目分別位於何文田、荃灣、將軍澳、深水埗、馬鞍山及火炭。

明遠軍周圍的幾個朋友在深圳,珠海,東莞等地都有房子。他們仍在考慮將父母甚至祖父的住所搬到深圳繼續購買。再加上無力購買,看看房價上漲,咬一口,強行增加杠杆,霸主難以低頭,買!這種群體行為也引起了預期的自我實現,使任志強永遠的預測是對的。

因此,中國的房地產總價值占世界房地產總價值的四分之一。如果它是根據人口計算的,那么它似乎並不太遠。畢竟,中國的人口約占世界人口的五分之一。但是,如果按照GDp計算,則更為離譜。根據國際貨幣基金組織(國際貨幣基金組織)和世界銀行的數據,2016年,中國的國內生產總值占世界的1/7,美國約占四分之一。然而,在2016年,只有在北山光申的房子出售幾乎可以買到整個美國!中國目前的房地產市場價值/ GDp為411%,遠高於世界平均水平的260%!

中國家庭財務調查和研究中心參考瑞士信貸財富報告的標准,將個人淨資產定義為中等收入家庭50,000至500,000美元。調查結果顯示,中國中等收入家庭的成年人數量為2.17億,平均財富為12.7萬美元(約810000元人民幣),在規模和財富總量上居世界第一。然而,中等收入家庭在我國成年人口中所占比例為21.4%,而日本則接近60%。換句話說,中國的財富分配結構是金字塔型的,而日本、美國等都是橄欖型的。

事實上,中國居民的債務比率並不高。在中國,5%的資產是負債,15%是在美國。這就是為什么公司和政府需要降低杠杆,家庭需要杠杆。但是由於貧富差距很大,使得北京、上海、深圳等地的房地產占到家庭資產的85%!深圳控制著930美元的貨幣,居民的平均存款一度為負數。富人或窮人只有房子顯然是不合理的,也是中國經濟的定時炸彈。

根據美聯儲的數據,截至2016年第二季度,美國家庭的財富總額為89.1萬億美元,其中約15萬億美元的房地產淨資產(25萬億美元的房地產減去9.5萬億美元的抵押貸款債務總額)不到淨資產的五分之一。當然,其所有的房地產/主流資產仍然很高,但很大一部分財產由機構持有(人們通過投資房地產間接持有)。

此前,明元君曾撰文稱,美國房地產約占美國GDp的12%,而中國的這一比例約為6%。然而,2015年,房地產投資占gdp的比重為14.2%(來源:國家統計局),2006年美國房地產泡沫最嚴重時,美國房地產開發投資僅為8.9%。這也是一個更特別的地方。

資料來源:中國國家統計局、美國經濟分析局、明元房地產研究所。

對於想在這個行業工作很長時間的開發商來說,這也是比較痛苦的,因為房價上漲,土地價格上漲更快。孫洪斌直截了當地說,現在房地產行業是套利虧損,花了一萬塊地,賣了兩萬套房子,然後再用三萬塊土地,這個行業風險很大。昨天,一位開發商的主管和明遠軍也談到,他們過去占據佛山的土地超過一萬塊,現在限價一萬多可以記錄下來,根本賣不出去!

其次,富人越來越熱衷於出國投資,而更願意購買房地產

此前,網上曾有一篇文章稱,“富人正在悄然退卻,但工薪階層仍在拼命買房”,明元君認為,這其中有一個聳人聽聞的部分,因為富人的錢太多,不可能在中國買房或全部買房。資產需要多元化配置。合理的部分是,近年來,中國人確實更加關注海外資產配置。在眾多海外資產配置目標中,房地產最受歡迎。

根據Dai Deliang的統計,2016年在華海外房地產投資高達383億美元,是2010年投資的10倍以上。之所以出現如此快速的增長率,是因為國內資產收益率持續下降,導致住房市場政策趨緊,風起雲湧。二是人民幣持續貶值和海外貸款利率水平低。預計未來10年,中國的高淨值人群將有約3000萬海外資產配置需求。投資需求年綜合增長率預計為206億元,投資金額預計達到3.27萬億元。

▲資料來源:明珠房地產研究所戴德梁行

美國是中國投資者的首選之地。2016年,中國對美投資總額達到183億美元,是2015年的4倍多。在英國,利用英鎊貶值優勢的中國投資者投資總額同比增長32%。至於加拿大,1.5億元人民幣的中國留學生購買了溫哥華最貴的房子,這引起了加拿大人的憤怒。過去一年,溫哥華獨立住宅的基准價格上漲了30.1%。除非中國加強對資本外流的控制,否則2017年中國的外國房地產投資將繼續增長。

因此,實際上,世界是相似的。當然,世界沒有其他可能性存在問題。因此,明遠軍與眾多開發者進行了溝通。他們認為目前的監管影響了一線和二線城市的銷售,但仍有一定的必要性,否則就會崩潰。

相關文章:

深入落實“房住不炒” 避免樓市大起大落

析新時代房地產企業的成本管控

如何實現“房子用來生活,而不是用於投機”

改革護航是更好租房時代的關鍵

如何構建我國房地產市場的長期機制?

 


上一篇:咖啡機什么材質好 常見3種材質大pk

下一篇:冬天補水效果最好的護膚品


本BLOG人氣文章

春曉資本創始人韓越被刑拘:多個所投p2p暴雷
摘要:九有股份董事長兼總經理韓越因涉嫌非..
十月不知不覺已經如期而至
南方的秋季總是那麼難尋蹤跡,只有在一場場..
冬天補水效果最好的護膚品
核心提示:補水和保濕是兩回事,補水和保濕..
咖啡機什么材質好 常見3種材質大pk
咖啡是一種常見的喝了一杯咖啡,一個產品的..
運動補水很重要,不補水或補水量不足
人體每天至少需要補充2000毫升水。安靜..
標籤
累計瀏覽次數: 7,086
所有文章: 7
本日訪客人數: 13
累計訪客人數: 6,913